Firmaların finansman ihtiyacını gidermek amacıyla son zamanlarda başvurdukları yöntemlerden biri de "sat ve Geri Kirala" yöntemidir. Bu yöntemde firmanın aktifinde kayıtlı gayrimenkuller finansal kiralama (leasing) firmasına sattıktan sonra tekrar kiralayarak finansman ihtiyacı giderilmektedir. Firmanın aktifinde kayıtlı Ofis, Dükkan, Otel, fabrika Binası, Depo gibi ikinci el değeri olan gayrimenkullerin, leasing firmasına satıldıktan sonra tekrar kiralanması ve kiralama süresinin sonunda önceden belirlenen bir bedelle tekrar geri alınması yoluyla uzun vadeli finansman sağlanması olarak özetlenebilecek Sat ve geri Kirala yönteminin avantajları aşağıdaki gibi özetlenebilir.
Uzun Vadeli Finansman sağlama;
Sat ve geri Kirala yönteminin avantajlarının daha iyi anlaşılması için rakamlarla örnek verelim. Firmanın kayıtlarında net defter değeri 3.000.000 TL olduğunu varsaydığımız bir gayrimenkulünü Leasing firması ile "sat ve geri kirala" anlaşması yaparak değerlendirmek istediğinde öncelikle bu gayrimenkule ekspertiz yapılarak piyasa değeri bulunur. Gayrimenkulün ekspertiz değerinin 10.000.000 TL olarak belirlendiğini varsaydığımızda, net defter değeri 3.000.000 TL olan gayrimenkulünü 8.000.000 TL karşılığında leasing firmasına devreden firma "sat ve geri kirala" işlemi sonrasında 8.000.000 TL lık uzun vadeli ve taze bir kaynak sağlamış olacaktır.
Bilanço Rasyolarında Olumlu değişiklik;
Bu işlem sonrasında firmanın bilanço verilerinde Maddi Duran Varlık hesabında 3.000.000 TL azalma, Bankalar Hesabında 8.000.000 TL ve Öz kaynaklar hesabında da 5.000.000 TL artış yaşanacaktır. Bunlara ilaveten finansal kiralama işlemine özgü muhasebe kayıtlar da yapılacaktır. Sat ve geri Kirala yönteminin avantajları arasında belki de en fazla öne çıkanı Firmanın Bilanço rasyolarını olumlu yönde etkilemesidir. Firmanın likit değerler, uzun vadeli borçlar ve Öz kaynaklar hesaplarında artış yaşanması nedeniyle Likidite Oranlarında (*) ve Net İşletme Sermayesinde (**) olumlu değişiklikler gerçekleşecektir. Firmanın bilanço rasyolarının iyileşmesi rating notunun ve dolayısı ile de kredibilitesinin yükselmesine imkan tanıyacaktır.
Vergi Mevzuatı Açısından sağlanan Avantajlar;
Kurumlar Vergisi İstisnası : Kurumlar Vergisi kanunumuza göre, firmaların geriye dönük iki yıl müddetle aktifinde yer lan taşınmazın satışından elde edilen kazancın % 75'lik kısmı Kurumlar vergisinden istisna edilmekte iken, 5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinin 1. paragrafındaki parantez içi hükmüne aşağıdaki ekleme yapılmıştır:
"Taşınmazların; kaynak kuruluşlarca, kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve varlık kiralama ile finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için bu oran %100 olarak uygulanır ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktif te bulunma şartı aranmaz.”
Yapılan bu değişiklik ile, firmanın aktifinde kayıtlı gayrimenkullerin geriye dönük iki yıl aktifte tutma şartı aranmaksızın kiralama şirketine satılması ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla Finansal Kiralama şirketlerine satılan taşınmazların satışından elde edilen kazanç %100 oranında kurumlar vergisinden istisna edilmiştir.
Sat ve geri Kirala yönteminin avantajlarını kurumlar vergisi yönünden ele aldığımızda; yukarıdaki örneğimizden hareketle hesapladığımız 5.000.000 TL lık satış karının, kurumlar vergisinden istisna edilerek (% 20 vergi oranına göre) 1.000.000 TL daha az kurumlar vergisi ödenerek önemli bir avantaj elde edilecektir. Satış karı' firmanın yıl sonu kar/zarar tablosunda izlenecek, ertesi sene ise geçmiş yıl karları hesabından alınarak öz kaynaklar içinde değerlendirilmek özel bir fon hesabına kaydedilecek ve beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba aktarılmayacaktır.
KDV İstisnası: 3065 sayılı KDV kanununun 17. maddesinin 4. fıkrasına aşağıdaki değişiklik eklenerek
"y) 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında; finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralanmaya konu taşınmazların kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri."
Sat ve geri Kirala yönteminin avantajlarına KDV istisnası da eklenmiştir. Yapılan bu düzenleme ile, gerek gayrimenkulün finansal kiralama firmasına satışı ve gerekse kiralama süresi sonunda gayrimenkulün geri alınması işlemlerine KDV istisnası tanınmıştır.
Damga Vergisi İstisnası ; 6361 sayılı Finansal kiralama Kanunun 37. maddesine göre; finansal kiralama sözleşmesi kapsamında yapılan "Sat ve geri Kirala" işlemleri nedeniyle düzenlenen kağıtlar Damga Vergisinden ve harçlardan müstesnadır.
Tapu Harcı: 6361 sayılı Finansal kiralama Kanunun 37. maddesine göre; "Sat ve geri Kirala" yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından müstesnadır. Bununla birlikte 492 sayılı Harçlar Kanunu hükümleri gereği, işleme konu taşınmazın kiracı tarafından finansal kiralama şirketine ilk satışında binde 4,55 oranında harç ödenmesi gerekmektedir.
2 Ağustos 2013 tarih ve 28726 sayılı resmi gazetede yayınlanan 6495 sayılı (torba) kanunla ilgili kanunlarda değişiklikler yapılarak Sat ve geri Kirala yönteminin avantajları ortaya çıkmıştır. Aktifinde kayıtlı gayrimenkulünü kiralama sözleşmesi kapsamında, finansal kiralama firmasına satarak karşılığında uzun vadeli finansman sağladıktan sonra, kiralama süresinin sonunda belirli bir bedel üzerinden geri almasına olanak sağlayan "Sat ve geri Kirala" yönteminin bilinirliğinin artmasına bağlı olarak geniş bir kullanım bulacağını tahmin ediyorum.
Müslüm Oymak
Bankacı
Bağımsız Denetçi
Kredi Derecelendirme Uzmanı
Yararlanılan Kaynaklar;
6495 sayılı Kanun
Deloitte
http://www.vmhk.org.tr
http://www.ziraatleasing.com.tr/
http://www.gib.gov.tr/
Şükrü Kızılot
(*) Likidite Oranları:
Cari Oran = Toplam Dönen Varlıklar / Kısa Vadeli Yabancı kaynaklar
Asit-Test (likidite) Oranı = Dönen Varlıklar-Stoklar-Diğer Dönen Varlıklar / Kısa vadeli Yabancı Kaynaklar
Nakit Oranı = Hazır Değerler(Kasa+Bankalar+Nakde eş değer Varlıklar)/Kısa Vadeli yabancı
Kaynaklar
(**) Net İşletme Sermayesi= Dönen Varlıklar - Kısa vadeli Borçlar
Not: Yukarıdaki bilgi ve değerlendirmelerimin Unvanım ve Görevimle ilgisi bulunmamaktadır.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder