29 Kasım 2014 Cumartesi

Kentsel dönüşüme verilen finansal destekler ve teşvikler

Yaşamakta olduğumuz binaların bizleri depreme karşı korumak bir tarafa hayatımız açısından ciddi bir tehdit oluşturduğunu 17 Ağustos 1999 Gölcük, 12 Kasım 1999 Düzce ve 23 Ekim 2011 Van depremleri ile en acı şekilde öğrendik. Güzel ülkemizin deprem kuşağında olduğunu artık hepimiz biliyoruz ve bu gerçeği değiştiremeyiz ama binalarımızı bu gerçeğe uygun hale getirebiliriz. Kentsel dönüşüme verilen finansal destekler ve teşvikler bu anlamda çok önemli bir fırsat sağlıyor. Yazımda kentsel dönüşümü ve teşvik tedbirlerini açıklamaya çalışacağım.


Kentsel dönüşümün yasal dayanağını, 6306 sayılı "Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun" oluşturmaktadır.  Bu kanun ile afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fenni norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemeler amaçlanmıştır. Kısaca kentsel dönüşüm diye adlandırdığımız bu kanunun getirdiği teşvik düzenlemelerinden faydalanabilecek yapılar için, Riskli alan ve Riskli yapı olmak üzere iki ayrı tanım getirmiştir.

Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alan. 2014 Ekim itibarıyla (*) Bakanlar Kurulu kararıyla 37 ilimizde 106 riskli alan ilan edilmiştir. 156 riskli alan teklifi değerlendirme aşamasındadır.

Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade etmektedir. 2014 Ekim itibarıyla (*) 49 bin 256 binada, 176 binden fazla bağımsız birimin risk tespiti yapılmıştır. Risk tespiti yapılan binalardan 9 bin 381 bina, 33 bin 913 bağımsız bölüm yıkılmıştır. Riskli yapı tespitinin yüzde 52'si tek başına İstanbul'da gerçekleştirilmiştir. 

Kentsel dönüşüm sisteminden yararlanacak bina sayısı konusunda elimizde bir veri olmamakla birlikte, yapı denetim sisteminin getirildiği 2001 yılı öncesinde yapılmış olan yaklaşık yedi milyon yapı stoğunun 1/4 ünün bu kapsama girebileceğini varsaydığımızda, kentsel dönüşümün inşaat sektörü için ne kadar büyük bir ekonomik potansiyel oluşturduğunu ve bu dönüşümde henüz başlangıç aşamasında olduğumuzu kabul etmek gerekir.

Teşvikler ; Kentsel dönüşüme verilen finansal destekler ve teşvikler kapsamında Kredi faiz desteği, Kira yardımı ve bir kısım vergi ve harçlarda istisna getirilmiştir. 

A) Kredi Faiz Desteği : Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin anlaşmalı bankalardan kullanacağı 10 yıla kadar vadeli kredilere (Güçlendirme kredileri için %4, Konut yapım kredisi için %4 ve İşyeri yapım kredisi için %3) Kredi Faiz desteği desteği imkanı getirilmiştir. Tıpkı ev sahiplerine olduğu gibi, yıkılmak üzere tahliye edilen riskli binada bir yıldan beri kiracı olarak ikamet etmekte olduğunu belgeleyen kiracılara da bu mevzuat kapsamında kredi faiz desteğinden yararlanabiliyor. Kentsel dönüşüme verilen finansal destekler ve teşvikler ilişkin mevzuat kapsamında bu güne kadar 2 bin 493 hak sahibine yaklaşık 337 milyon lira faiz destekli kredi kullandırılmış. Kredilerin kullandırım esasları bankalar arasında farklılık göstermekle birlikte, 100.000 TL lık krediye on yıl boyunca verilecek faiz desteği yaklaşık 20.000 TL yı bulmaktadır.   

B) Kira yardımı : Anlaşma ile tahliye edilen riskli alandaki yapılar ile bu alan dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılıyor. Kentsel dönüşüme verilen finansal destekler ve teşviklere ilişkin mevzuat kapsamında mal sahiplerine riskli alanlar için 36 aya, riskli yapılar için 18 aya kadar kira yardımı yapılıyor. Yukarıdaki  tabloda da yer aldığı gibi, aylık kira yardımı tutarı açısından şehirler altı ayrı gruba ayrılmış olup mal sahiplerine 2014 yılında ödenecek aylık kira yardımı 425 TL ile 680 TL arasında değişiyor. Bu verilere göre hesaplama yaptığımızda, kira yardımı toplamının mesken başına 7.650 TL ile 24.480 TL arasında değiştiğini görüyoruz. 

 Kiracılara yönelik destek kapsamında, bulunduğu şehire özgü kira yardımı tutarının iki katı tutarında defaten yardım ödemesi yapılıyor, bunun dışında kiracılara aylık kira yardımı ödemesi yapılmıyor. Kentsel dönüşüme verilen finansal destekler ve teşvikler kapsamında bugüne kadar riskli alanda yer alan 10 bin 212 hak sahibine ve riskli yapılarda ise 74 bin 568 hak sahibine kira yardımı yapılmış. 

Kentsel Dönüşüm Projeleri kapsamında aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz. Kentsel dönüşüm için bugüne kadar 1 milyar lirayı aşkın kaynak kullanılmış durumda.

C) Vergi ve harç istisnası : Kentsel dönüşüme ilişkin kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır. 

 Nasıl yararlanılır : Kentsel dönüşüme verilen finansal destekler ve teşviklerden faydalanarak binasını / konutunu yenilemek isteyenlerin, binası riskli alan olarak tanımlanmış bölge içinde kalıyor ise, bina yıkılmak zorunda olduğundan diğer kat malikleri ile birlikte hareket ederek yeni proje konusunda bir müteahitle anlaşma yoluna gidebilirler. Riskli alan içinde yer almayan bina sahipleri ise eğer binalarının riskli yapı olduğundan endişe ediyorlarsa, bulunduğu ilde riskli yapıların tespiti için yetki verilen kuruluşlardan biri ile temasa geçerek gerekli testleri yaptırabilir. Bu tespitin yapılması için binadaki mesken sahiplerinden birinin bile başvurması yeterlidir. Sahip olduğu mesken veya işyeri riskli alan veya riskli yapı olarak tescil edilen ve binanın yıkımını gerçekleştiren hak sahipleri, kira yardımı veya kredi faiz desteklerinden birinden faydalanmaya hak kazanıyor. Kentsel dönüşüme verilen finansal destekler ve teşvikler hibe mahiyetinde yapıldığından geri alınması söz konusu değildir. 

Ülkemizdeki yapı stokunun önemli bir kısmının depremlere karşı dayanıksız olduğu ve yapılacak testler ile riskli yapı kapsamına girebileceğini varsaydığımızda, önümüzdeki dönemde kentsel dönüşümün gerek inşaat sektörü açısından gerekse bu dönüşüm projelerinin finansmanı açısından önemli bir ekonomik potansiyeli barındıracağı düşünülmektedir. 

Riskli binalarımızı depremin yıkmasını beklemeden, Kentsel dönüşüme verilen finansal destekler ve teşviklerden de faydalanarak kendi isteğimizle yıkıp yerlerine sağlıklı ve  modern yeni binalar yapmamızın vakti gelmedi mi? 


Müslüm Oymak
Bankacı - Finance Director


Yararlanılan Kaynaklar ; 




Not: Yukarıdaki veri ve değerlendirmeler bilgilendirme amaçlı olup taahhüt içermez.
Etiketler:

Hiç yorum yok:

Yorum Gönder

Kaydol: Kayıt Yorumları (Atom)