Konut piyasası nereye gidiyor ?

TÜİK tarafından 24 Ekim tarihinde yayınlanan Konut piyasası verileri, Ağustos 2014 ayında başlayan canlanmanın Eylül ayında da artarak sürmekte olduğunu ortaya koyuyor.

Konut piyasasının diğer yatırım araçlarına nazaran sağladığı yüksek getiriyi rakamlarla ortaya koymak için, TCMB tarafından yayınlanan Konut Fiyat Endeksine bakmanın yeterli olacağını düşünüyorum. 2010 yılı konut fiyatlarını 100 olarak esas alan aşağıdaki verileri incelediğimizde konut fiyatlarının Ağustos 2014'e kadarki dönemde asgari % 60 oranında artarak yatırımcısına enflasyon oranının iki katına yakın (*) getiri sağladığını görmekteyiz. Mevduat ve Tahvil Faizinin yatırımcısına ancak enflasyon düzeyinde getiri sağladığı, Altın’ın yatırımcısını üzdüğü, Borsanın ise istikrarsız seyri nedeniyle yatırımcısına güven vermediği günümüz piyasa koşullarında, enflasyon oranının iki katına yakın getiri sağlayan konut piyasası yatırımcıların favorisi haline gelmiş durumda.

Tablo 1. Türkiye Konut Fiyat Endeksi (TKFE)				Tablo 2. Türkiye Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TYKFE)
Dönem	TKFE	Bir Önceki Aya Göre Değişim (%)	Bir Önceki Yılın Aynı Ayına Göre Değişim (%)	Dönem	TYKFE	Bir Önceki Aya Göre Değişim (%)	Bir Önceki Yılın Aynı Ayına Göre Değişim (%)
Ağu.13	141,24	0,79	12,70	Ağu.13	140,70	1,14	12,24
Eyl.13	142,21	0,69	12,89	Eyl.13	142,37	1,19	12,58
Eki.13	143,22	0,71	13,02	Eki.13	143,39	0,72	12,67
Kas.13	145,35	1,49	14,04	Kas.13	144,80	0,98	13,38
Ara.13	146,37	0,70	13,81	Ara.13	145,56	0,52	12,74
Oca.14	147,55	0,81	13,45	Oca.14	147,55	1,37	14,69
Şub.14	148,98	0,97	12,98	Şub.14	149,75	1,49	14,10
Mar.14	150,81	1,23	13,00	Mar.14	151,00	0,83	13,18
Nis.14	153,41	1,72	13,52	Nis.14	152,13	0,75	13,04
May.14	155,40	1,30	13,65	May.14	153,74	1,06	12,89
Haz.14	157,92	1,62	13,99	Haz.14	156,11	1,54	13,59
Tem.14	160,63	1,72	14,63	Tem.14	158,30	1,40	13,79
Ağu.14	162,74	1,31	15,22	Ağu.14	160,82	1,59	14,30

(Yukarıdaki Tablolar, TCMB İstatisdiki çalışmalarından alınmıştır.)

Konut Fiyat Endeksini İller bazında incelediğimizde, 2010 yılından Ağustos 2014'e kadar olan dönemde en yüksek artışı Kilis, Adıyaman ve Gaziantep grubunda gerçekleştiği, en düşük artışın ise Samsun, Çorum, Amasya ve Tokat grubunda yaşandığı görülmektedir. Yine aşağıdaki tabloyu incelediğimizde İstanbul'da Türkiye ortalamasının üzerinde artış olduğu görülmektedir.

Bazı İllerin Konut Fiyat Endeksi (TKFE) Değerleri
Dönem	Kilis, Adıyaman, Gaziantep	İstanbul	İzmir	Ankara	Konya, Karaman	Samsun, Çorum, Amasya, Tokat
Ağu.13	190,16	151,25	140,94	132,64	144,93	125,58
Eyl.13	192,50	152,99	142,07	133,28	146,05	125,79
Eki.13	196,41	155,83	143,05	134,22	147,06	126,26
Kas.13	201,96	160,28	144,85	135,78	147,59	127,13
Ara.13	204,55	161,14	145,99	136,35	148,00	127,93
Oca.14	206,69	163,06	146,85	137,60	148,56	127,37
Şub.14	207,83	165,11	148,56	139,11	150,99	127,34
Mar.14	210,60	168,26	150,49	141,10	150,93	127,73
Nis.14	212,42	172,18	152,02	141,99	154,37	130,03
May.14	216,15	175,26	153,15	143,69	154,33	132,35
Haz.14	216,94	179,39	155,69	144,74	157,62	134,50
Tem.14	218,62	184,01	157,69	146,68	161,76	134,91
Ağu.14	217,96	187,94	159,79	147,66	163,57	135,11

(Yukarıdaki tablo TCMB İstatistiki verileri kullanılarak hazırlanmıştır.)

Ekonomik gelişmelerin, konut satışlarına nasıl etki yaptığını görmek için, TÜİK tarafından yayınlanan konut piyasası verilerine göz atmak gerekir. Bu verilere göre; Türkiye genelinde konut satışları 2014 Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %13,2 oranında artarak 115.786 adet oldu. Konut satışlarının ilk dokuz aylık geçmişini, bir önceki yıl verileri ile kıyasladığımızda, konut satışlarının Şubat 2014 den başlayarak keskin bir düşüş yaşadığını, ancak Ağustos ayından başlayarak aylık bazda konut satışlarının bir önceki yılın üzerine yükseldiğini ve bu trendin Eylül ayında da devam ettiğini görmekteyiz.

YIL	Ocak	Şubat	Mart	Nisan	Mayıs	Haziran	Temmuz	Ağustos	Eylül	Toplam
2013	87.444	88.519	97.956	95.381	103.261	96.424	106.636	84.480	102.280	862.381
2014	87.639	82.597	87.617	83.610	90.377	92.936	85.101	105.624	115.786	831.287

(Yukarıdaki tablo, TUİK verileri kullanılarak hazırlanmıştır.)

 

Konut satışlarında en yüksek paya sahip aşağıdaki on ilin rakamlarını incelediğimizde, toplam konut satışlarının % 19'unun İstanbul'da, gerçekleştiğini görmekteyiz. Konut satış sayısının düşük olduğu iller ise sırasıyla Ardahan, Hakkari ve Bayburt oldu.

9 Aylık Konut Satışı	2013 yılı					2014 yılı
	Toplam	İlk satış		İkinci el		Toplam	İlk satış		İkinci el
İstanbul	175.066	76.521	44%	98.545	56%	161 950	73 630	45%	88 320	55%
Ankara	105.276	40.155	38%	65.121	62%	94 787	38 379	40%	56 408	60%
İzmir	54.717	21.462	39%	33.255	61%	50 903	20 941	41%	29 962	59%
Antalya	44.141	18.812	43%	25.329	57%	44 622	19 452	44%	25 170	56%
Bursa	30.443	14.491	48%	15.952	52%	30 094	14 128	47%	15 966	53%
Mersin	24.590	9.466	38%	15.124	62%	22 370	8 246	37%	14 124	63%
Tekirdağ	22.111	10.033	45%	12.078	55%	21 389	9 025	42%	12 364	58%
Konya	20.714	9.958	48%	10.756	52%	21 172	10 854	51%	10 318	49%
Kocaeli	21.683	10.229	47%	11.454	53%	20 824	10 194	49%	10 630	51%
Kayseri	19.908	7.634	38%	12.274	62%	20 148	8 043	40%	12 105	60%
Türkiye Top.	862 381	387 182	45%	475.199	55%	831 287	383 083	46%	448 204	54%

 (Kaynak TUİK)

Konut piyasası verilerine göre, yeni konut satışının toplam içindeki payının % 45'den %46'ya yükseldiğini yine bu iller arasında yeni konut satışı açısından %51 ile en yüksek piyasanın Konya'da olduğunu görmekteyiz. Bir önceki yılın aynı dönemine göre 2014 yılının ilk dokuz aylık periyotunda konut satışı 31.094 adet geriledi. Genel trend düşüş yönünde olmasına karşılık konut satışının yükseldiği İller de bulunmakta olup, en fazla düşüş ve artış sağlayan ilk 10 İl aşağıda yer almıştır.

En fazla düşen ilk 10 il				En fazla artan ilk 10 il
	2013	2014	Fark		2013	2014	Fark
İstanbul	175.066	161.950	(13.116)	Şanlıurfa	8.824	10.260	1.436
Ankara	105.276	94.787	(10.489)	Bolu	3.380	4.317	937
İzmir	54.717	50.903	(3.814)	Karabük	2.104	3.034	930
Mersin	24.590	22.370	(2.220)	Sakarya	13.122	13.897	775
Eskişehir	15.910	14.198	(1.712)	Osmaniye	3.532	4.259	727
Samsun	13.898	12.785	(1.113)	Balıkesir	16.506	16.990	484
Diyarbakır	10.418	9.556	(862)	Antalya	44.141	44.622	481
Kocaeli	21.683	20.824	(859)	Kilis	1.358	1.837	479
Adana	15.880	15.051	(829)	Konya	20.714	21.172	458
Edirne	5.279	4.478	(801)	Batman	2.009	2.416	407

(Kaynak TUİK)

Konut piyasası verilerine krediler açısından baktığımızda; TÜİK tarafından yayınlanan rapor 'a göre, toplam konut satışları içinde ipotekli satışın payının  %37,3 olarak gerçekleşmiş olduğunu görmekteyiz. Eylül 2014 ayında ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %14 oranında artış göstererek 43.144 adet olarak gerçekleşti.

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından yayınlanan Türk bankacılık sektörü temel göstergeleri başlıklı Eylül 2014 raporu verilerini incelediğimizde, 2013 sonu itibariyle 111 milyar TL olan Konut kredilerinin, Haziran 2014 itibariyle 115 milyar TL ya, Eylül 2014 itibariyle de 120 milyar TL ya yükselmiş olması 2014 yılı üçüncü çeyreğinde konut piyasası verilerindeki canlanmayı kredi açısından da teyit etmektedir.

                                                                                            

Konut piyasası verilerini arz açısından ele aldığımızda; 2014 yılının ilk altı ayında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapılarda bina sayısının  %24,6,  yüz ölçümünün  %35,8,  değerinin %50,4, daire sayısının  %27,4 oranında arttığını görmekteyiz.  İllere göre baktığımızda ise, 17,1 milyon m2 (%15,2) ile İstanbul en yüksek paya sahip olduğunu,  İstanbul’u, 11,0 milyon m² (%9,8) ile Ankara, 5,3 milyon m² (%4,7) ile Kayseri illeri izliyor. Yüzölçümü en düşük olan iller ise sırasıyla Muş, Tunceli ve Ardahan oldu.

Bundan on sene öncesine kadar ismini duymadığımız, varlığından haberdar olmadığımız pek çok firmanın inşaat sektörüne girerek palazlandığını, yazılı ve görsel basında en çok reklam yapan sektörlerden biri haline geldiklerine tanık olmaktayız. Konut piyasasın bu kadar canlı olması proje sahiplerinin yeni yatırıma olan iştahlarını kabartmakla kalmayıp, bu sektöre yeni firmaların da girmesine neden olmaktadır. Kentsel dönüşüm projeleri de sektörün büyümesine, cazibesini artırmasına neden olmaktadır.

Yukarıdaki konut piyasası verilerinden, konut piyasasında talep yönünden Şubat 2014 den başlayan durgunluğun Ağustostan itibaren yerini canlanmaya bıraktığını, ancak toplam satışların hala bir önceki yılın gerisinde olduğunu görmekteyiz. Arz yönünde ise durgunluk bir tarafa bir önceki yıla nazaran % 24 artış yaşanıyor. Konut fiyat endeksinin enflasyonun bir hayli üzerinde artmaya devam etmesi konut piyasasının canlı olduğunu teyit etmektedir. Alternatif yatırım araçlarının getirisinin düşük kalması konut piyasasının yıldızının daha da parlamasına neden olmaktadır. 

Yıl	İnşaat Ruhsatı	Konut satışı	ilk konut satışı (**)	Konut Stoğuna eklenen
2008	503.565	427.105	196.468	307.097
2009	518.475	555.184	255.385	263.090
2010	907.451	607.098	279.265	628.186
2011	650.127	708.275	325.807	324.321
2012	768.599	701.621	322.746	445.853
2013	838.748	1.157.190	532.307	306.441
2014 (İlk 6 Ay)	525.520	524.776	241.397	284.123

Özellikle 2006 dan itibaren canlanan konut piyasasının, talebi besleyen koşullar devam ettiği sürece büyümeye devam edecektir. Ancak, arz’ın talepten fazla artmaya devam etmesi halinde bir müddet sonra satış sorunları yaşanması muhtemeldir. Nitekim yukarıdaki verileri incelediğimizde 2008 - Haziran 2014 tarihleri aralığında yeni konut  stoğuna  2.559.110 Konut eklendiği görülmektedir. Konut projelerinin finansmanında özenli davranılmaması halinde satıştaki tıkanmanın sağlıklı finansman yapısına sahip olmayan firmaların mali sıkıntı içine girmesi kaçınılmazdır. Sektör açısından bir diğer risk unsurunun ise fiyatlardaki aşırı şişmesi/balon etkisidir. Bugün için ülkemizdeki konut fiyatlarının  henüz aşırı şişme/balon noktasında olmadığını düşünmekle birlikte, geçmişte pek çok ülkede balon etkisinin akabinde fiyatlarda hızlı bir düşüşe ve ekonomik durgunluğa neden olduğu da bilinmektedir. 

Konut sektörünün sağlıklı büyümesi için kentsel dönüşüm çalışmaları iyi bir potansiyel oluşturmaktadır. Konut projelerinin finansmanında öz kaynak/yabancı kaynak dengesinin iyi ayarlanmasının yanı sıra sağlanan yabancı kaynağın kombinasyonunun da sektörün özelliklerine ve projenin nakit akışına uygun olmasının hayati önem taşıdığını düşünüyorum.

Müslüm Oymak

Bankacı

(*) Konut fiyat endeksinde olduğu gibi 2010 yılını baz alan enflasyon veri setine sahip olmamakla birlikte (2011 yılı TÜFE %10,45, 2012 yılı TÜFE % 5,16, 2013 yılı TÜFE % 7,40, 2014 yılı 8 aylık TÜFE %6,13) verileri esas alınarak bu değerlendirme yapılmıştır.

(**) TÜİK verilerinde 2013 ve 2014 Konut satışlarının %46'sını ilk konut satışı oluşturması verisi diğer yıllara da uyarlanarak hesaplama yapılmıştır.

Yararlanılan kaynaklar;

http://www.tuik.gov.tr

http://www.bddk.org.tr

http://www.tcmb.gov.tr/

Not: Yukarıdaki görüş ve öneriler bilgilendirme amaçlı olup taahhüt içermemektedir.